Najem, to umowa zobowiązująca właściciela lokalu oddać lokal w użytkowanie na czas określony lub nieoznaczony najemcy, który w zamian za wynajem będzie uiszczał wynagrodzenie, czyli czynsz, którego wysokość określa umowa. Dla zabezpieczenia swoich praw i właściwego wywiązywania się z obowiązków każda strona umowy powinna poznać przepisy regulujące kwestię wynajmu.
Prawo a wynajem
Umowa najmu jest regulowana zapisami w Kodeksie Cywilnym. Zasady sformułowane są w artykułach 681, 684 i innych powiązanych z nimi. Obok KC ważna jest również ustawa o ochronie praw lokatorów. Każda strona umowy powinna przed jej podpisaniem sprawdzić wynikające z przepisów swoje prawa i obowiązki. Warto również wiedzieć jaki jest zestaw obowiązków i praw drugiej strony – dzięki temu zwiększa się świadomość prawna i wiadomo, czego można wymagać od strony zawierającej umowę.
Każdorazowo warto skonsultować zapisy umowy najmu z prawnikiem. Sprawdzonym sposobem jest zawieranie umowy za pośrednictwem notariusza.
Najemca i wynajmujący – prawa i obowiązki
Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy:
- Wydanie lokalu w stanie zgodnym z opisem w umowie.
- Dbanie o należyty stan, porządek i czystość wszystkich wspólnych pomieszczeń w budynku oraz o jego otoczenie. W praktyce może to oznaczać sprzątanie klatki schodowej czy obejścia. Fakt, że to nie właściciel korzysta z lokalu nie zmienia jego obowiązków w tym zakresie – jeśli najemca nie sprząta, wynajmujący musi zrobić to sam.
- Dokonywanie napraw w budynku w częściach wymienionych wyżej, ale najemca musi za te naprawy zapłacić, o ile powstały z jego winy.
- Zapewnienie prawidłowego działania wszystkich instalacji w budynku (CO, gaz, woda, kanalizacja) oraz dźwigów osobowych i innych instalacji i urządzeń będących na wyposażeniu lokalu. W praktyce oznacza to konieczność dokonywania okresowych przeglądów wszystkich urządzeń i instalacji wymagających tego rodzaju działań.
Najemca ma obowiązek:
- Terminowo uiszczać opłatę za czynsz w wysokości przewidzianej umową.
- Używać lokalu w sposób określony umową, a jeśli takiego zapisu nie ma, to w sposób zgodny z przeznaczeniem lokalu.
- Przestrzegać zasad porządku domowego oraz dbać o należyty stan i czystość lokalu i jego wyposażenia.
Wynajmujący może ochronić się przed nieuczciwym najemcą dzięki prawu do pobrania kaucji, zastawu z ruchomości pozostawionych w lokalu przez najemcę. Ma on również prawo podnieść czynsz oraz żądać przywrócenia pierwotnego stanu lokalu, jeśli najemca dokonał zmian bez zgody wynajmującego.
Najemca ma prawo żądać dokonywania napraw uszkodzonych rzeczy lub instalacji w określonym terminie. Jeśli termin mija ma prawo sam dokonać naprawy, a jej kosztami obciążyć wynajmującego. Jeśli najemca stwierdzi, że lokal posiada wady uniemożliwiające lub utrudniające korzystanie z lokalu, ma prawo żądać ich usunięcia lub może wypowiedzieć umowę najmu bez terminów wypowiedzenia.
